常多种多样，这是本次宗地的打造重点！”

“并且由于地块较大，所以本块宗地有一些特别的前置要求！”

“一是，由于本身项目内部的居住人群较多，所以内部需要规划一个高中，两个普通初中，以及两个普通小学，这部分教育配套，是需要景和公司自建，无偿转移给地方的！”

这些内容其实一般来说都是一个方案汇报里最无聊的部分，参会的人基本上对于这些内容都很熟。

而且楚休也是听楚云说过。

但基本上所有重要会议，这些内容都会不厌其烦地重复一遍，就是为了害怕做最终决策的领导遗漏了重要的信息点导致决策失误！

因此，楚休很是耐心地听了下去。

其实项目代建一直以来都是存在，只不过在楚休前世，2015年前都比较少见，到了2015年后，才常见起来！

毕竟从地方口袋里掏钱不容易，因此，这些基础设施的建筑成本一般都比较高，相比较起来，白iao开发商代建，还基本不会影响一块整地的土地出让金。

因此，后者的部分在后期是逐渐增多起来！

而且开发商一般也是愿意进行代建的。

毕竟对于一个项目来说，建安成本是所有成本里头最低的，建一个学校花不了太多的钱。

而这些学校开发商却可以把控，申请与名校合办，成为一个新的名校分校。

造名校，抢客源！

这就是房地产开发里头的学区房开发最核心的财富密码！

“二是，本地块的西侧是一片滩涂地，我们团队亲自去这里考察过，这块滩涂呈狭长状，有将近2.6平方公里，这部分属于土地红线外的面积是强制性需要景和重新进行改造的！”

楚休又再次点了点头。

这种土地一般的开发商都会在沟地拿地时候作为谈判条件进行沟通的，也会在沙盘上以卖点的形式进行呈现。

但是往往随着时间的推移，在最后呈现的时候，会敷衍了事，随便弄弄，草草结尾！

“三是，这块地会有部分的商业要求，商业住宅比在1：9左右，本来这部分并不商业体量并不算多，只有30来万方左右，但是由于我们的地块属于余州城郊区，因此在后期的商业运营上，可能会是一个困难点！”

楚休这回是真的认同这次景和团队的选择了！

通济建筑设计院所归纳的三个问题点很准！

【下一章】

优秀的设计院一定是可以在操盘的时候引导开发商做良性思考的，而优秀的开发商，同样意识要跟得上！

两者之间必须要相互配合，才能打造出一个精品出来！

房地产操盘过程中会遇到很多问题，但这些问题有主要问题，有次要矛盾。

在操盘上往往会在问题选择和解决的过程中，实际上就是把客群进行了定向选择！

通济设计院的这三个问题，实际上是指向了三种操盘思路。

第一个问题是阐述：这个地块要不要做学区房，如果要做学区房，企业会做什么牺牲？

第二个问题是阐述：本地块有资源型禀赋吸附，需要掺入资源性禀赋要素吗？掺入需要花多少钱，不掺入，对于整盘货值和整盘利润的影响，景和地产是怎么评估的？

第三个问题是阐述：作为商混型土地，商业业态，大部分开发商实际上是没谱的，基本是作为亏损型业态来丢，用住宅产品弥补利润的缺失。但是现在景和的商业做得非常不错，要不要增加投入获得更大的共赢，还是压缩成本，甩货即可！

其实这些东西就是房地产操盘过程中最精髓的取舍问题！

华国地产发展太快了，实际上大部分的地产圈操盘手都是历练不足，不合格的菜鸟。

用最小的成本造出的房子，其实不一定是流量和利润的最佳平衡点！

学区盘、资源盘、商住盘，三者叠加的综合性超级大盘！

其实这个项目的操盘难度，非常大！

“非常好，这三个问题很关键！我想听听你们设计院的思考！”楚休点了点头，颇有兴趣地看向李明！

他想看看，他们有什么东西是可以启发他的。

“对于第一个问题，我们的想法是做几个比较不错的学校，引进有名的公立学校，但是要注重成本控制，修建时压缩成本！”

“对于第二个问题，如果要完全修建好2.6平方公里的滩涂，这块我们做过评估，最起码需要3000万的修复资金，而这笔资金的投入，会造成100块钱一个平方的成本提高，所以我们的建议是，按照政府要求的最低成本进行修复！”

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